【2020年版】R&Iファンド大賞の投資信託部門をFPが解説!【不動産投資信託(REIT)編】

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この記事は約17分で読めます。

不動産投資信託(REIT)へ投資するメリットやデメリットが気になる

投資効率の高い不動産投資信託(REIT)が知りたい!

なんてお考えではないですか?

不動産投資信託(REIT)は、少額で購入できるなど不動産投資を手軽に始める事が出来ます。また、その仕組み上、安定的な分配金収入が期待できるのも魅力の一つです。

またR&Iファンド大賞では、リスクとリターンの関係に着目し3年以上の運用実績を有する投資効率の高い不動産投資信託(REIT)を毎年選出し表彰しています。

この記事を読んでもらえると不動産投資信託(REIT)のメリット・デメリット投資効率の高い不動産投資信託(REIT)について理解してもらう事が出来ますよ!

R&Iファンド大賞の投資信託部門【不動産投資信託(REIT)】とは?

R&Iファンド大賞の投資信託部門では、過去3年間の運用実績において上位75%に入り続けるファンドを対象としてシャープレシオを用いて投資効率の高さに着目し最優秀・優秀ファンドを選出しています。

当記事においては不動産投資信託(REIT)について解説します。

不動産投資信託(REIT)のメリット・デメリット

メリット

  • 投資対象は証券取引所に上場された投資法人
  • 少額から投資できる
  • 分散投資が出来る
  • 収益のほとんどが分配される
  • インフレに強い
  • プロが運用している

不動産投資信託(以下REIT)が投資対象としているのは、証券取引所に上場された不動産への投資を行っている投資法人です。そのため、不動産の目利きなどは不動産の運用を専門に行うプロが選定しますので、不動産投資初心者であってもプロが選ぶ不動産へ投資を行う事が出来ます。

REIT[1]Real Estate Investment Trust=REIT。りーとは、株式や債券への投資を行う投資信託同様に100円から購入する事が可能です。そのため不動産の安定的な賃料収入や売却益を自身の投下する資本に応じて受取る事が出来ます。

REITでは、複数の投資法人へ分散投資を行っていますので1つのREIT銘柄を購入するだけでも十分な分散投資が行われるため特定の物件や業種による影響を受けにくくする事が出来ます。

また、投資法人では収益の90%以上を分配する事で法人税が免除されるため収益のほとんどが投資家に還元されやすい仕組みを有しています。

不動産の賃料は物価に連動する性質があるためインフレにより物価が上昇する局面においては賃料も上昇すると考えられるため賃貸収入の増収が見込まれます。

REITは、他の投資信託と同様に運用のプロであるファンドマネージャーによって投資法人の選定や運用方針が決定されますので自身で投資法人を選定する程の時間や知識が無くともプロによる投資成果を享受できます。

デメリット

  • 賃貸収入が減少する可能性
  • 金利による影響を受けやすい
  • 為替リスクがある
  • 災害により不動産が損害を被る可能性
  • 不動産の所有権は手に入らない
  • 元本は保証されない

不動産市場や経済情勢によっては賃料が減額してしまう可能性もあり、その場合は投資法人の収益性が悪化するためREITの分配収入が減少してしまいます。

不動産への投資には多額の資本を必要とするため投資法人では金融機関からの借入金によって不動産への投資資金を賄っている事が多いため、金利が上昇した場合は、金融機関へ返済する借入金に対する金利も上昇する事が予想され、その際には金利負担が投資法人の収益性を圧迫するためREITの分配収入が減少する事が考えられます。

外国の不動産へ投資を行うREITについては、為替変動によって為替が円高に動いた場合にはREITそれ自体や分配収入が減少してしまう為替リスクがあります。反対に為替が円安に動いた場合には為替差益や分配収入の増加が見込まれます。

地震や火災などの災害によって投資対象の不動産そのものが被害を被る事が考えられるため、その際には収益源が絶たれる可能性もあります。

REITは投資法人から分配収入を得る事を主眼に置いているため、不動産の所有権を手に入れる事は出来ません。そのため一般的な不動産投資のように所有する不動産を担保に事業をスケールして行くような運用を行う事が出来ません。

また、REITの基準価額は運用益はもちろんですが、運用される純資産額に左右されるため、コロナショックなど特殊な事情により過度な資金流出があった場合には基準価額が低下し元本割れのリスクを負います。

R&Iファンド大賞の投資信託部門【不動産投資信託(REIT)】受賞ファンド一覧

R&Iファンド大賞の投資信託部門【不動産投資信託(REIT)】にて最優秀・優秀賞を受賞したファンドを一覧にしてみました。

モーニングスターが公表する運用実績を元に作表しました。

REIT市場については、直近ではコロナショック以後に資金流出が相次ぎ大きく基準価格を下げてしまったために利回りとしては低い水準にあります。

しかし、投資対象の不動産そのものは高い稼働率を保っており分配金についても過去の水準を逸脱する事無く安定的に払い出されています。そのため、基準価格が低くなった現時点においては基準価格が下がる前に同額を投じるよりも多くの口数を保有する事が出来ます。

例えば、基準価額(1万口あたり)が10,000円の際に10,000円分買付するとして購入可能な口数は10,000口ですが、基準価額(1万口あたり)が5,000円に落ちた場合には口数にして倍の20,000口買付出来る事になります。分配金は口数あたりで払い出されますので、投資額は同じでも基準価額が低下した際に買付ける事で口数を増やし結果として多くの分配金を受取る事が可能になります。

J-REITオープン(年4回決算型)

野村アセットマネジメントがJ-REITへ投資を行う事で高水準の配当収益の確保と中長期的な値上がり益の獲得を目指して運用しています。

2020年度のR&Iファンド大賞の投資信託部門【国内REIT】にて最優秀ファンドに選ばれました。

当ファンドはR&Iファンド大賞を13年連続で受賞しています。

組入上位銘柄

銘柄名業種組入比率
三井不動産ロジスティクスパーク特化型(物流施設他)7.0%
大和ハウスリート複合総合型(オフィス・住宅・ホテル他)6.1%
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト複合総合型(住宅・ホテル・病院)5.4%
野村不動産マスターファンド複合総合型(オフィス・住宅・ホテル他)5.2%
産業ファンド複合総合型(物流施設他)4.5%

個別銘柄の流動性や成長性を勘案して選定されており、60銘柄によって構成されています。

組入上位の銘柄を見ると物流施設やオフィス、商業施設などBtoBによる賃貸契約が多くのウェイトを占めており住宅などのBtoCを主とするREITと比較すると賃料の焦げ付くリスクが低いと考えられ比較的安定的な収益が期待できます。

運用実績

利回り予想配当利回りシャープレシオ
5.03%4.5%0.29

過去3年来の信託報酬控除後利回りは、5.03%です。国内REITカテゴリー平均の3.54%を上回る高い投資成果を上げています。しかし、目下コロナショックの影響を色濃く反映し1年来のトータルリターンは-19.56%となっています。

予想配当利回りは4.5%と高水準にあります。株式においては配当利回りが5%を超える銘柄が高配当銘柄と言われているので同程度の水準にあります。またREITは複数の不動産へ分散投資されていますので、リスクを抑えながら高い利回りを実現させている点で個別株式への投資よりも有利だと言えます。

シャープレシオは0.29です。カテゴリ平均の0.22を上回っており投資効率性の高さが伺えます。

また当ファンドは年4回決算型となっていますが、毎月決算型と年2回決算の資産形成型へのスイッチング[2]投資額を移管できるが可能になっています。

コスト

買付手数料信託報酬信託財産留保額
2.75%1.10%0.3%

買付手数料は2.75%です。購入金額に対して2.75%が手数料として徴収されます。買付の都度発生するので、購入頻度は少なくした方がトータルリターンは高くなります。

信託報酬は1.10%です。カテゴリー平均は1.11%ですので平均的な手数料率です。

信託財産留保額は0.3%です。売却の都度、売却金額に対して発生します。毎月取崩して生活費に充てるよりは退職金替わりやまとまった資金として運用するのに向いています。

当ファンドについては、証券会社での取り扱いがなくイオン銀行や三井住友銀行など極限られた販売会社でのみ取扱いがあります。

野村Jリートファンド

野村アセットマネジメントがJ-REITへ投資を行う事で高水準の配当収益の確保と中長期的な値上がり益の獲得を目指して運用しています。

2020年度のR&Iファンド大賞の投資信託部門【国内REIT】にて優秀ファンドに選ばれました。

当ファンドはR&Iファンド大賞を2年連続で受賞しています。

組入上位銘柄

銘柄名業種組入比率
三井不動産ロジスティクスパーク特化型(物流施設他)7.0%
大和ハウスリート複合総合型(オフィス・住宅・ホテル他)6.0%
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト複合総合型(住宅・ホテル・病院)5.3%
野村不動産マスターファンド複合総合型(オフィス・住宅・ホテル他)5.1%
産業ファンド複合総合型(物流施設他)4.4%

運用実績

利回り予想配当利回りシャープレシオ
5.09%4.4%0.30

コスト

買付手数料信託報酬信託財産留保額
2.75%1.10%0.3%

投資方針や組入銘柄等について先述のJ-REITオープンと類似しています。

ただし、J-REITオープンが限られた金融機関でのみ買付可能であったのに対して当ファンドは証券会社で扱いがありますので、より間口が広く流動性が高い事を特徴にしています。

また、楽天証券やSBI証券などのネット証券であれば買付手数料を無料としていますので、不要なコストを抑える事でトータルリターンの向上が図れます。

Jリートファンド

三井住友トラスト・アセットマネジメントがJ-REITを特化型運用する事で東証REIT指数を上回る投資成果を目指して運用しています。

東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場する全てのREIT銘柄を対象としている国内REITの動向を反映する代表的な指数です。

2020年度のR&Iファンド大賞の投資信託部門【国内REIT】にて優秀ファンドに選ばれました。

組入上位銘柄

銘柄名業種組入比率
日本ビルファンド特化型(オフィス)7.96%
ジャパンリアルエステイト特化型(オフィス)7.54%
大和ハウスリート複合総合型(オフィス・住宅・ホテル他)5.62%
オリックス不動産投複合総合型(オフィス・住宅・ホテル他)5.09%
日本リテールファンド特化型(商業施設)5.01%

各投資法人のキャッシュフロー獲得能力に着目し選定しています。キャッシュフローとは会計上の利益ではなく実際の資金の流れを指します。例えば、不動産事業では多額の資本が必要になるため金融機関からの融資を受けて不動産投資を行うのが普通ですが、借入金の元本返済は資金は社外に流出しますが、会計上は損失としては扱われないため収益力に対して借入返済が過大である場合は黒字倒産の憂き目に遭う事も十分に考えられます。

組入銘柄の用途別比率を見ると総合型が38.11%、物流特化型28.10%、オフィス特化型21.04%と事業目的の不動産による運用がほとんどである事が分かります。

オフィスや商業施設を扱う投資法人の比率が高くコロナショックの影響により足元の運用実績は芳しくありませんが、不動産市場が消滅したりコロナショックが未来永劫続くとは考えづらく経済活動が正常化した際には値上がり益を享受する事も可能です。また分配金は口数に応じて配分されますので基準価格が落ちている際に買付ける事で口数を増やす事が出来ます。

運用実績

利回り予想配当利回りシャープレシオ
4.25%4.4%0.27

過去3年来の信託報酬控除後利回りは、4.25%です。国内REITカテゴリー平均の3.54%を上回る投資成果を上げています。予想配当利回りも4.4%と極めて高く安定した運用が行われているのが分かります。

シャープレシオは0.27です。直近の運用実績はコロナショックの影響でマイナスの利回りとなっています。

コスト

買付手数料信託報酬信託財産留保額
3.3%0.83%0.3%

買付手数料は3.3%です。ネット証券なら無料としている場合もあります。

信託報酬は0.83%です。カテゴリー平均は1.11%ですので割安な手数料率です。

信託財産留保額は0.3%です。売却の都度発生しますので取崩す際は注意が必要です。

また、当ファンドは毎月決算型となっており、毎月分配金が払い出される可能性がありますが、分配金の原資が運用益とは限らずに運用元本そのものの払戻しに相当する場合もあります。その場合は手数料を負担しているだけ損をしていると考えられます。また、分配金は払出の都度、20.315%の税金が徴収されてしまうので、余程の合理的な理由が無い限りは決算回数は少なければ少ない程、長期的に見たトータルリターンは高くなります。

ダイワ世界リート・ファンド(毎月分配型)

大和アセットマネジメントが日本を除く世界各国のREITへ投資を行い安定的な配当収益の確保と中長期的な信託財産の成長を目指して運用しています。

2020年度のR&Iファンド大賞の投資信託部門【グローバルREIT】にて最優秀ファンドに選ばれました。

組入上位銘柄

銘柄名業種組入比率
GOODMAN GROUP(オーストラリア)産業施設5.7%
SEGRO PLC(イギリス)産業施設4.8%
LINK REIT(香港)商業施設4.1%
MIRVAC GROUP(オーストラリア)各種不動産3.1%
CHARTER HALL GROUP(オーストラリア)各種不動産3.1%

投資対象地域は日本を除くアジア・オセアニア、北米、欧州です。それぞれおよそ1/3ずつの配分比率によって分散投資されています。

国別の構成比で見るとアメリカ(30.3%)イギリス(16.8%)オーストラリア(16.7%)が上位を占めています。

日本国内のREIT銘柄は含まれないためJ-REITのヘッジとして利用する事も出来ます。

運用実績

利回り予想配当利回りシャープレシオ
4.91%3.7%0.25

過去3年来の信託報酬控除後利回りは、4.91%です。国際REITグローバル除く日本カテゴリー平均は-1.40%となっています。国内外REITはコロナショック以後に暴落し当ファンドにおいても2020年2月時点の9割程度の基準価格に留めています。

予想配当利回りは3.7%です。広く国際分散投資されており資産が互いにリスクを補い合う事で堅実な運用が成されている証左だと言えます。

シャープレシオは0.25です。カテゴリー平均が-0.05となっており平均してマイナスとなっており過半のファンドが損失を計上する中において、決して低くはない数値です。

コスト

買付手数料信託報酬信託財産留保額
3.3%1.63%かかりません

買付手数料は3.3%です。投資信託は分配金を受取るか再投資するかを選択できますが、再投資型により運用する際は、分配金再投資により購入する分については買付手数料が発生しません。

信託報酬は1.63%です。カテゴリー平均は1.68%ですので若干の割安感はあります。

ダイワ・グローバルREIT・オープン(毎月分配型)

大和アセットマネジメントが日本を除く世界のREIT市場へ分散投資を行い安定的な配当利回りと中長期的な信託財産の成長を目指して運用しています。

2020年度のR&Iファンド大賞の投資信託部門【グローバルREIT】にて優秀ファンドに選ばれました。

組入上位銘柄

銘柄名業種組入比率
GOODMAN GROUP(オーストラリア)産業施設4.8%
EQUINIX INC(アメリカ)特殊用途施設4.7%
PUBLIC STORAGE(アメリカ)貸倉庫3.8%
PROLOGIS INC(アメリカ)産業施設3.4%
LINK REIT(香港)商業施設3.3%

組入比率を国別に見た場合は、アメリカ(46.1%)オーストラリア(14.5%)イギリス(10.0%)となっており大部分をアメリカ籍のREIT銘柄が占めています。

用途別では各種不動産(16.7%)産業施設(16.6%)ヘルスケア(13.9%)です。様々な用途の不動産に分散投資する事で不動産を利用する事業体が属するセクターを分散させる事が出来ますのでリスクを低減し安定的な配当収入の確保を可能にしています。

運用実績

利回り予想配当利回りシャープレシオ
3.48%3.7%0.18

過去3年来の信託報酬控除後利回りは、3.48%です。国際REITグローバル除く日本カテゴリー平均が-1.40%と依然として厳しい状況にある中で堅実なリターンを維持しています。

予想配当利回りは3.7%です。新型コロナウイルスの影響でファンドからの資金流出が相次いぎ基準価格を大きく下げましたが投資物件は安定稼働しており高い配当利回りを維持しています。

シャープレシオは0.18です。現状では上位3番目に位置するほど高い投資効率性を示しています。

コスト

買付手数料信託報酬信託財産留保額
2.75%1.63%かかりません

買付手数料は2.75%です。当ファンドは毎月分配型のため分配金が毎月払い出されますが、分配金は払出の都度20.135%の税金が徴収されますので、分配金再投資型での運用を検討される際には注意が必要です。

信託報酬は1.63%です。

先述のダイワ世界リート・ファンドと現状は、ほぼ同程度の運用実績・運用コストであるため投資対象地域などを考慮して自身の投資傾向に合わせて保有資産と組み合わせる事でリスクの低減と高配当収益を享受する事が出来ます。

ワールド・リート・セレクション(米国)

岡三アセットマネジメントが米国市場で取引されるREITへ投資を行い安定した収益の確保と信託財産の成長を目指して運用しています。

2020年度のR&Iファンド大賞の投資信託部門【北米REIT】にて最優秀ファンドに選ばれました。

組入上位銘柄

銘柄名業種組入比率
エクイニクスデータセンター8.4%
プロロジス産業施設8.2%
デジタル・リアルティー・トラストデータセンター5.9%
エクストラ・スペース・ストレージ倉庫5.2%
ウェルタワーヘルスケア5.1%

組入銘柄をセクター別にみると、住宅(22.7%)データセンター(17.6%)産業施設(17.2%)が上位を占めています。住宅はプレハブ住宅コミュニティなど一般消費者向けのREIT銘柄です。

データセンターや物流施設など手堅い銘柄で運用する一方で住宅などで高いリターンの獲得を目指いると考えれらます。

運用実績

利回り予想配当利回りシャープレシオ
0.63%3.7%0.04

過去3年来の信託報酬控除後利回りは、0.63%です。国際REIT特定地域カテゴリー平均は-1.22%となっており世界最大のREIT市場を有する米国においてもREIT市場は冷え込んでいる事が分かります。

予想配当利回りは3.7%と高い水準を維持して運用されています。

シャープレシオは0.04です。カテゴリー平均は-0.04となっており多くのREIT投資家にとっては冬の時代となっています。しかし、物流施設や住宅などwithコロナ時代でも必ず必要になる物件も存在するため配当収益自体は安定しています。

コスト

買付手数料信託報酬信託財産留保額
3.3%1.65%0.3%

買付手数料は3.3%です。ネット証券であれば買付手数料を無料としている場合もありますのでコストを抑えてトータルリターンの最大化が図れます。

信託報酬は1.65%です。カテゴリー平均は1.68%ですので平均的な手数料率です。

信託財産留保額は0.3%です。売却時にかかるコストですので信託財産を取崩して生活費に充てるなどの使い方をする際は留意が必要です。

R&Iファンド大賞の投資信託部門【不動産投資信託(REIT)】まとめ

  • 不動産投資信託(REIT)は少額で不動産投資が始められる!
  • REITでは様々な投資法人へ分散投資されている
  • 物価が上昇するインフレに強い
  • 分配収入は安定している
  • 金利による影響を受けやすい
  • 不動産の所有権は手に入らない
  • 毎月分配型のREITは元本の払戻しに注意が必要
  • 純資産額が減少しているREITは元本の払戻しがされている可能性が高い
  • 買付手数料はネット証券なら無料!
  • 国内REITは比較的に運用利回りが高い

最後までお読み頂きありがとうございます。

当記事が読者方のお役に立てたら幸いです。

References

1 Real Estate Investment Trust=REIT。りーと
2 投資額を移管できる

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